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3月1日起，住建部發(fā)布的強制性文件《民用建筑通用規(guī)范》（編號為GB 55031-2022）正式實施。此次規(guī)范中提及的“外墻面層計入建筑面積”的條款，引起了網(wǎng)友的關(guān)注和熱議。

該規(guī)范在建筑面積的計算規(guī)則上發(fā)生了變化，根據(jù)新《規(guī)范》3.1.1條，建筑面積應(yīng)按建筑每個自然層樓（地）面處外圍護結(jié)構(gòu)外表面所圍空間的水平投影面積計算。

同時，新規(guī)3.1.1條文說明，“外圍護結(jié)構(gòu)”是指外墻，包括作為外圍護結(jié)構(gòu)的玻璃幕墻、金屬幕墻、石材幕墻、人造板材幕墻等；“外表面”是指外圍護結(jié)構(gòu)的設(shè)計完成面，建筑外圍護結(jié)構(gòu)一般由墻體、保溫層、飾面層組成，設(shè)計完成面即裝飾面層外邊線；當(dāng)幕墻作為外圍護結(jié)構(gòu)時，“外表面”為幕墻面板外邊線。

這意味著，不僅外圍建筑墻體，而且作為外圍護結(jié)構(gòu)的玻璃幕墻、金屬幕墻、石材幕墻、人造板材幕墻等也要被計入建筑面積。

那么，新規(guī)對購房者會造成哪些影響？有市場消息認(rèn)為，該規(guī)范將讓房子的建筑（公攤）面積增加，得房率進一步下降。對此，住建部表示此說法是誤讀。

新舊規(guī)范之間的區(qū)別是什么？

建筑面積的計算規(guī)則發(fā)生變化

實際上，新《規(guī)范》已經(jīng)于去年公布。早在2022年8月25日，住建部官網(wǎng)就發(fā)布了《民用建筑通用規(guī)范》公告（國標(biāo)編號GB 55031-2022），并指出本規(guī)范為強制性工程建設(shè)規(guī)范，今年3月1日新規(guī)正式實施后，全部條文必須嚴(yán)格執(zhí)行?，F(xiàn)行工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)中有關(guān)規(guī)定與本規(guī)范不一致的，以本規(guī)范的規(guī)定為準(zhǔn)。

在此之前，國家標(biāo)準(zhǔn)的房屋建筑面積測算規(guī)范沿用2013年的版本。2013年12月，住建部曾發(fā)布《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》的公告，其中稱：建筑物的建筑面積應(yīng)按自然層外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積之和計算；建筑物的外墻外保溫層，應(yīng)按其保溫材料的水平截面積計算，并計入自然層建筑面積；以幕墻作為維護結(jié)構(gòu)的建筑物，應(yīng)按幕墻外邊線計算建筑面積。

另外2013版《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》還明確指出，勒腳、附墻柱、垛、臺階、墻面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕墻等不計入建筑面積。

南都·灣財社記者注意到，在2019年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳發(fā)布的《民用建筑通用規(guī)范（征求意見稿）》中對建筑面積的條例與2013版本相同，但2023年正式發(fā)布的《民用建筑通用規(guī)范》卻在建筑面積的計算規(guī)則上發(fā)生了變化。

兩相對比之下可以看出，舊規(guī)范按照外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積之和計算，而新規(guī)范則將外圍護結(jié)構(gòu)外表面所圍空間的水平投影面積全部算入。

這意味著，此前不計入建筑面積的外墻面抹灰、裝飾面、裝飾性幕墻等水平投影面積，新規(guī)后都需要算入建筑面積。

值得一提的是，2022年11月，住建部還就新的《建筑工程建筑面積計算標(biāo)準(zhǔn)（征求意見稿）》公開征求意見，其中提到，建筑工程建筑面積應(yīng)按各自然層樓面或地面處圍護結(jié)構(gòu)外表面的水平面積之和計算；無圍護結(jié)構(gòu)的，以圍護設(shè)施外表面的水平面積之和計算。可以看到，該種算法與最新的《民用建筑通用規(guī)范》保持了一致。

外墻面層計入建筑面積意味著什么？

業(yè)內(nèi)：裝飾裝修比較多的樓宇或有影響

對于“外墻面層計入建筑面積”的新規(guī)，有部分網(wǎng)友認(rèn)為，這意味著房子的建筑（公攤）面積增加，得房率進一步下降，恐增購房成本。對此住建部表示為誤讀。

事實上，不少熟悉房地產(chǎn)建筑領(lǐng)域的業(yè)內(nèi)人士指出，該標(biāo)準(zhǔn)是建筑規(guī)范，而不是測繪規(guī)范，在測繪規(guī)范未變的情況下，不會實際增加公攤面積。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣就此規(guī)范向記者解釋道，原本外墻就算建筑面積，新規(guī)的變化并不影響業(yè)主的套內(nèi)使用面積?！皩嶋H上，在老的規(guī)定里，普通的外墻本身就算建筑面積，并不是新規(guī)定以后才開始算的，原本大量的外墻也是要計入業(yè)主的建筑面積的。這是一個常識性的誤區(qū)，有些朋友有可能被小小地帶了下節(jié)奏。”

那么外墻面層計入建筑面積對購房者是否有影響？王玉臣認(rèn)為有影響，但影響有大小之分。

“畢竟計算建筑面積的公式發(fā)生了一定的調(diào)整，但是影響有大小之分。對于一些普通的住宅，如果主體外墻面沒有太多的裝飾裝修，影響相對較小；但是對于裝飾裝修比較多的住宅，以及常規(guī)的商業(yè)樓，影響是比較大的。很多的商業(yè)樓外裝修用了不少的幕墻，真正計算下來，額外增加的面積是不小的。”王玉臣說。

另一方面，王玉臣指出，對總房款可能會有一定的影響。對于按建筑面積計價的房屋，如果單價不變，建筑面積增加了，很可能會影響到老百姓的購房成本；再次，對房本面積也可能會有一定影響。房本面積上往往會顯示建筑面積，建筑面積增加的話，顯然也會出現(xiàn)在房本上。

對于市場上出現(xiàn)的種種言論，王玉臣建議購房者“要對新規(guī)的影響冷靜理性分析，務(wù)必結(jié)合自己擬購買房屋的真實情況去判斷，不要人云亦云?！?/p>

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進同樣分析指出，“此次事件需要客觀看待，也需要各地積極做好解釋，否則確實容易引起很多新問題。”

在嚴(yán)躍進看來，關(guān)于公攤面積的討論確實也比較多，這也要求各地在落實此類政策的時候，要多做解釋；另外此類政策客觀上有助于規(guī)范房企的開發(fā)建設(shè)行為，在過去的計算方式下，各類偷面積的建筑設(shè)計非常多，這背后產(chǎn)生了很多建筑質(zhì)量問題和設(shè)計問題。所以，新的計算方式本身有助于確保房企合規(guī)開發(fā)，減少各類小動作。

來源：南方都市報，封面來源于南寧日報

（作者：南寧舉報辟謠)